사회초년생 또는 재테크 초보라면 재테크에 관심이 많아지고 그중에 부동산 투자도 빠지지 않습니다.
언젠가는 우리는 살아야할 집을 장만해야 합니다. 하지만 너무 비싸다 보니 준비할 엄두를 못내는 경우가 많습니다. 하지만, 사회초년생 또는 초보도 금액이 작은 물건부터 공략하면 충분히 가능합니다. 월급보다 자산가격이 훨씬 빨리 오르는 시대인만큼 1살이라도 어릴때 준비를 해야합니다.
부동산 투자공부를 하는데 있어 사회초년생 또는 초보자분들은 가장 쉽고 익숙한 아파트 부터 공부를 하시면 좋습니다. 왜냐하면, 아파트는 대한민국 주거물건 중 가장 인기가 좋기 때문에 주거 부동산가격의 지표흐름이 비교적 명확합니다. 따라서 사회초년생 또는 초보들이 처음 부동산 흐름에 대한 감을 잡기가 좋습니다. 뭐든지 처음에는 쉬운것부터 해야 재미도 있고 지속적으로 공부를 할수가 있습니다.
많은 분들이 빌라투자도 많이 하는데 왜 아파트를 먼저 해야할까요? 물론 빌라투자도 좋습니다. 하지만 아파트투자와 빌라투자의 차이점을 짚어볼 필요가 있고 사회초년생이라면 왜 빌라보다는 아파트에 투자하는게 더 맞는지도 알아보겠습니다.
목차
1.사회초년생 투자 – 아파트냐 빌라냐
2.사회초년생 투자 – 가격이 떨어지는 곳을 피하자
1) 오르는 아파트 조건 5가지 [입지]
2) 수요층이 뒷받침되는 지역을 위한 필터링
3) 지역별 공급물량 파악
1.사회초년생 투자 – 아파트냐 빌라냐
아파트, 빌라, 상가, 재건축, 재개발, 갭투자 등이 있습니다. 그렇지만, 사회초년생 또는 초보이시고 시드머니가 3천만원~5천만원 이시면, 둘중 하나로 시작하시길 권하며 특히 사회초년생이시라면 아파트를 먼저 권장합니다.
- 아파트
- 다세대(빌라)
아파트
1. 빌라보다는 가격폭이 크다
2. 차익형으로 추천(시세차익) – 큰폭으로 떨어질 위험도 있지만 큰폭으로 오를가능성도 있다.
3. 빌라보다는 공격적인 투자
4. 안전한 현금흐름 보다는 자산증식을 원한다면 추천
5. 매입후 할게 별로 없다
다세대(빌라)
1. 아파트보다는 가격폭이 작다 (물건 가격 자체뿐 아니라 월세,보증금 까지 포함함)
2. 수익형으로 추천(보증금,월세) – 소폭으로 떨어질 위험도 있지만 소폭으로 오를가능성도 있다.
3. 아파트보다는 수비적인 투자
4. 자산증식 보다는 안전한 현금흐름을 원한다면 추천
5. 매입후 할게 비교적 많다.(임차인의 요구로 인한 수리 및 부대비용 – 신경쓸게 많음(ex 누수, 보일러 등))
위에 언급한바와 같이 아파트가 빌라보다는 할일이 적어서 사회초년생 또는 초보분들이 하기에 좋습니다. 그러나 빌라보다 아파트가 비싸서 레버리지를 잘 이용해야 하는 부담이 있는 단점도 있습니다. 하지만, 리스크를 줄이는 공부를 꾸준히 하신다면 오히려 차익으로 돈을 더 벌수있는 장점이 되기도 합니다. 더군다나 사회초년생 또는 초보분들은 돈이 얼마 없는경우가 대부분입니다. 그러므로 시간대비 투자이익률을 우리는 고려해야 합니다. 물론 난 빌라 월세로 만족하겠다면 그렇게 하셔도 되지만, 나중에 은퇴를 위해서라도 초반에는 자산증식에 포커스를 맞추는 전략을 세워야 노후 리스크도 대비할 수가 있습니다.
더군다나 2020년 기준으로 요즘 서울은 빌라투자를 위한 대출을 받을수가 없습니다. 지난 2014년부터 빌라갭투자 열풍으로 무리한 대출투자와 열기로 인해 가격이 너무 상승했기 때문에 정부에서 정책을 쓰고 있기 때문입니다.
2. 사회초년생 투자 – 가격이 떨어지는 곳을 피하자
모든 투자가 마찬가지이지만, 사회초년생 또는 초보분들은 리스크를 줄여나가는 노력부터 해야합니다. 특히 수비형 투자를 하는 주목적은 떼돈을 버는게 아닌 망하지 않는 전략으로 가는것입니다. 특히 사회초년생 또는 부동산 투자 초보분들은 절대 무리하게 한방에 뭘 노려보겠다는 전략으로 가시면 부동산투자는 영원히 내인생에서 존재하지 않을수 있습니다.
아파트는 대한민국에서 가장 인기있는 주택종류입니다. 그럼에도 불구하고 아파트 가격이 떨어지는 곳은 항상 있습니다. 우리는 공부를 통해 이런곳을 피해야 하고, 생각보다 어렵지 않습니다.
1)오르는 아파트 조건 5가지 [입지]
1단계: 고소득 일자리가 많은곳 ex)강남,광화문,을지로 / 마곡,상암동, 구로디지털, 가산디지털 등등
2단계: 교통: [door to door 40분 기준] – 왕복1시간이 넘어가면 피로감이 옴
3단계: 학군[메인은 중학교(좋은 고등학교를 보내는 중학교) / 심지어 초등학교도 / 고등학교는 늦음]
4단계: 편의시설[=인프라] ex) 마트,백화점,영화관,병원,도서관 등
5단계: 환경 ex)한강, 탄천, 숲세권 등
5단계까지 모두를 만족할 예정인 아파트가 최고의 아파트 입니다. 하지만 이런곳은 많지 않으며 현실적으로 1~2,3단계 정도 따지고 들어가는 경우가 많습니다. 1,2단계가 가장 중요합니다. 어쨋든 (고소득)일자리가 많은 장소[예) 산업단지]가 먼저 만들어져야 사람이 모이고 그 장소에 가기위한 교통여건이 발달할 수 밖에 없습니다. 모든 요소를 고려하기 힘들다면 1,2단계만 면밀히 분석해도 리스크를 피할수 있습니다.
3단계 학군도 매우 중요합니다. 아직 자녀가 없으신 젊은 분들은 공감이 안가실 수 있는데, 부동산 투자에 있어 학부모 세계는 정말 막강합니다. 부동산 투자를 성공하고 싶으시다면 학군도 정말 고려하셔야 합니다.
4,5단계는 다소 나중에 고려해도 되는 사항입니다. ‘생각보다 중요도가 낮네’ 라고 생각하실 수 있는데요. 어떤 맥락에서는 그렇치 않은경우도 있습니다. 예를 들어보면 최근 부동산 트렌드 요소중 하나가 1인가구 증가로 인한 소형주택의 인기입니다. 이 소형주택에 거주하는 대부분의 사람들은 자녀가 없을 가능성이 크고 3단계 4,5단계를 더 중요하게 생각할수 있습니다. 이런 여러 요소들은 많은 사례들을 공부하면서 감을 키우시는 방법이 최고입니다.
2) 수요층이 뒷받침되는 지역을 위한 필터링
사회초년생 또는 초보들은 주로 어느지역을 집중해서 봐야할까요?
우리는 투자자 관점에서 봐야합니다. 즉 우리에게 주어진 시간과 노력은 한정되있기 때문에 긍정적인 신호를 많이 보내는 지역에 집중해야 합니다. 그래서 인구수로 먼저 걸러주는 작업을 해줍니다. 필터를 해주면 아래와 같이 집중해야 할 지역이 걸러집니다.
1) 서울-수도권 & 6개광역시(인천, 대전, 광주, 울산, 대구, 부산)
2) 강원도-원주시(35만), 춘천시(30만)
3) 충청북도-청주시(82만)
4) 충청남도-천안시(66만), 아산시(30만)
5) 전라북도-전주시(65만), 군산(27만), 익산(29만)
6) 전라남도-여수시(28만), 순천시(27만), 목포시(23만)
7) 경상북도-포항시(50만), 구미시(42만)
8) 경상남도-창원시(100만), 김해시(53만)
물론 절대적인 기준은 아닙니다. 위 지역들은 통상 투자하기 나쁘지 않고, 주택에 대한 기본수요가 뒷받침된다고 볼수있는 높은 인구수를 기준으로 필터링을 했고, 사회초년생 또는 초보일수록 위에 추천한 지역같이 인구수와 주택수요가 어느정도 뒷받침해주는 지역을 위주로 유심히 살펴보시면 좋겠습니다. 그렇다고 위에 언급하지 않은 지역이 전혀 부동산 투자가치가 없다는 말이 아닙니다. 다시 한번 말씀드리지만, 사회초년생 또는 초보일수록 한정된 자원(시간,집중력,자본)으로 집중할 곳을 찾기위해 필터링을 해야합니다.
3) 지역별 공급(입주)물량 파악
사회초년생 또는 초보분들이 해야할 가장 기본작업입니다. 의외로 다른요소에 눈이 돌아가 이 기본적인 요소를 놓치는 분들이 있는데요. 지역별 공급(입주)물량 파악은 반드시 체크해야할 사항입니다.
학교 다닐때, 우리 모두 배웠습니다. 모든 물건의 가격은 수요곡선과 공급곡선이 만나는 곳에서 가격이 형성된다는 것을요. 위에서 수요가 어느정도 뒷받침되는 지역을 추렸습니다. 마찬가지입니다. 주택 특히 아파트도 이 단순한 영향을 받습니다. 그래서 우리는 어느정도 고정된 수요곡선을 확보를 위해 지역을 추렸고 이제 공급여부를 파악해서 아파트 가격이 앞으로 오를지 내릴지를 가늠해볼수가 있습니다.[참고로 주택(주택중 가장 인기있는 아파트)은 상가와 다르게 ‘필수재’에 가깝기 때문에 이런 가늠이 가능합니다]
그렇다면 공급량은 어떻게 파악할수 있을까요? 온라인으로 하는 방법과 오프라인으로 하는 방법이 있습니다.
먼저 온라인으로 하는 방법입니다.
– 부동산 지인 바로가기
– 호갱노노 바로가기
위 그래프는 ‘부동산 지인‘에서 강남구 아파트의 공급(입주)량에 따른 가격변동을 나타내고 있습니다.
보시면 공급(입주)량 수요량보다 늘어남에따라 가격이 하락함을 볼수가 있습니다. 반대로 아파트 공급(입주)량이 수요량보다점점 줄어들면서 가격이 다시 오르는 모습도 보입니다. 이처럼 각 지역별로 공급(입주)량과 수요량 그리고 가격변동추이를 사회초년생 또는 초보분들도 어렵지 않게 파악을 하실 수 있습니다. 그래서 내가 투자할 지역의 아파트값이 어떻게 진행되고 있는지 파악하는 요소중 하나로 활용을 하셔야 합니다.
오프라인으로 하는 방법
온라인으로 어느정도 지역의 분위기를 파악했으면 직접 부동산 중개업소를 직접 방문합니다. 중개업소 사장님과 이야기를 해보면 분위기를 알수있습니다. 이미 많은 사람들이 왔다갔다면, 부동산 사장님들도 별로 친절하지 않습니다. 왜냐면 많은 사람들이 사려고 하기 때문이죠. 반대로 친절하다면 아직 사람들이 별로 오지않아 투자초기일 가능성이 높습니다. 그래서 내가 들어갈 타이밍인지 여부를 판단하는 지표로 삼으시면 됩니다. 사회초년생 또는 초보분들이 간혹 쭈삣쭈삣 하며 들어가면 사야되는줄 아시고 부동산에 잘 못들어가십니다. 그럴 필요가 없는게 부동산 사장님들도 한번에 거래하는 사람이 별로 없다는 걸 잘아시고 말하는게 직업이기 때문에 오히려 들어가서 긍정적인 대화를 많이 하면 투자자는 정보를 알아서 좋고 중개업소 사장님은 잠재고객을 확보해서 좋기 때문에 안들어갈 이유가 없습니다.
지금까지 아파트 투자에 대한 기본을 알아봤습니다. 위에 내용은 정말 기본중에 기본이고 더 많은 요소들을 고려해야 합니다. 특히 서울수도권은 일자리 문제 때문에 지방에서도 많이 올라와서 더 많은요소를 고려해봐야 합니다. 그리고 알고계시겠지만, 3~5천만원으로는 서울수도권 아파트 진입은 어렵습니다. 위에서 언급해드린 지역을 위주로 공급(입주)량과 수요량을 잘 파악해서 조사를 잘 해보신다면 분명 있습니다. 늘 그렇듯 부동산은 인간욕망의 피사체 이기 때문에 생물처럼 끊임없이 움직입니다.
사회초년생 또는 초보일수록 지역분석하는 연습을 자주해줘야 부동산의 흐름을 빠르게 파악하는 능력을 키울수 있습니다. 처음에는 자신이 잘 아는 동네를 위주로 해보시면 재미있습니다. 그러면서 점점 다양한 지역들을 분석해보시면서 저렴한 아파트 부터 시작해보시면 분명 아파트 보는 눈이 생깁니다.