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경매 초보들이 꼭 알아야할 부동산 경매 위험성 2가지

부동산 경매의 위험성은 크게 2가지를 따져보시면 됩니다.
첫 번째, 시세보다 싸게 낙찰받아서 수익을 창출했는지의 여부
두 번째, 난이도 높은 권리분석으로 낙찰받을시 소유권에 지장이 있는지의 여부

대부분 부동산 경매를 처음 접해보시려거나 초보분들께서 걱정하시는 패턴은 다음과 같습니다.

첫 번째, 시세보다 싸게 낙찰받아서 수익을 창출했는지의 여부
시세보다 싸게 낙찰받아야 경매를 한 의미가 있을 텐데 시세는 어떻게 알아봐야 할까?
시세도 나름 잘 알아봤는데, 왜 다들 낙찰금액을 높게 쓸까?
경매시장이 이미 포화상태라서 경쟁이 심한가?
경매는 이제 끝물인가?

두 번째, 잘못된 권리분석으로 낙찰받고도 소유권에 지장이 있는가?
경매시장의 경쟁이 심하니 어려운 물건을 도전해야 하나?
그럼 난이도 높은 권리분석을 위해 법을 따로 공부해야 하나이런 걸 누가 제대로 가르쳐 주는 곳이 있나? 별로 없는 것 같은데, 가르쳐 준다는 곳도 뭔가 분위기가 이상하고…. 그러다 실패하면 내 책임 아닌가? 머리 아프다….

결론을 말씀드리겠습니다.
부동산 경매 처음 또는 초보분들은 난이도 높은 권리분석 물건은 쳐다보지 마세요.

첫 번째, 시세보다 싸게 낙찰받아서 수익을 창출했는지의 여부만 신경 쓰셔도 돈을 벌 수 있습니다.

부동산 경매 위험성_아파트

1.낙찰금액이 시세와 비슷한데 뭐하러 경매를 하나요?

부동산 흐름을 보는 공부를 하시면 경매를 보는 시각도 달라집니다. 아하 경매는 내가 물건을 매입하는 방법들 중 하나에 불과하구나!
아파트 투자로 돈을 벌어야겠다 라고 가정해봅시다. 아파트를 매입할 수 있는 방법은 3가지 입니다
1. 분양
2. 일반매매
3. 경매
3가지중 내가 가능한 매입방법으로 돈을 벌면 됩니다. 그런데 문제는 부동산 흐름을 따져보기는 커녕 물건을 싸게 살수 있다는 경매만 몰입하시는 분들이 있다는겁니다. 숲을 못보고 나무만 보는거죠.

예를 들어 어떤 지방의 아파트를 경매사이트에서 봤습니다. 유찰이 2번되었네요. 권리문제가 복잡한가? 그런것도 아닙니다. 시세를 파악해보니 감정가격과 차이가 큽니다. 이거한번 노려볼만 하겠는데? 관할법원에 갑니다. 입찰표를 쓰는데 혹시 모르니 무조건 낙찰을 받기위해 금액을 높입니다. 낙찰이 됐네요. 근데 2등과 금액차이가 꽤 있습니다. 속은 쓰리지만, 애써 잊어보려고 노력합니다. 그런데 2~3년이 지나니 낙찰받은 아파트는 가격이 폭락합니다. 이유를 알고보니 옆동네에 브랜드 아파트들이 들어서기 때문이었네요. 가뜩이나 인구도 많지 않은 지역인데, 브랜드 아파트 동네쪽이 활성화 되다보니 낙찰받은 내 아파트는 공실이 계속 되고 가격은 떨어집니다. 그리고 생각합니다.
‘ 경매투자는 할게 못되구나 ‘

경매는 매입수단이지 투자수단이 아닙니다. 투자는 모든 경우의 수를 따져봐야하고 우리는 모든 경우의 수와 사례들을 공부해야 합니다. 그리고 안전한 물건부터 투자해보면서 자신만의 감각과 노하우를 하나씩 쌓아 나가는 겁니다. 그게 실력이고 자본주의에서 필수로 쌓아야 하는 교양이죠.

아파트 흐름을 파악하는 방법 바로가기

부동산 경매 위험성_경매학원

2.부동산 경매 교육 또는 학원의 속성

모든 곳이 그렇다는 건 아니지만, 꽤 많은 곳이 아직도 경매만 잘하면 된다는 식의 교육을 하는 곳이 있습니다. 심지어 ‘진짜 비법을 진짜 듣고 싶다면 뒤풀이로 와야될껄?’이라는 무언의 뉘앙스를 풍기는 교수도 아닌 교수들이 많습니다. 이런 곳은 피하셔야 하며 그런 곳 가봤자 아무 의미도 없습니다.

경매만 잘하면 된다는 식의 부동산 경매 교육 or 학원은 기본적으로 경매수강생들이 많아야 돈을 버는 곳입니다. (모든 경매학원이 그렇다는 이야기가 아닙니다) 그래서 수강생들이 경매강의는 물론 낙찰까지 가는 과정에 대한 교육 및 과외를 많이 받기를 원합니다. 물론 도움은 될 수 있겠지만, 이런 곳은 한 가지를 알려주지 않습니다. 내가 낙찰받은 물건의 시세가 앞으로 어떻게 움직일 지역인지를 말이죠.

대한민국 모든 지역의 부동산은 흐름이라는 게 있습니다. 내가 경매낙찰을 받은 물건이 있는 지역이 앞으로 떨어질 지역이라면, 경매 당시 시세보다  얼마나 싸게 받았냐에 따라서 손해일지 그래도 수익이 나는지가 결정됩니다. 그런데 신이 아닌이상 앞으로 시세가 정확히 얼마가 떨어지고 그래서 난 얼마에 낙찰금액을 들어가겠다라고 접근하는 사람은 없습니다. 고수들도 그건 모릅니다. 모든 투자는 수익확률이 높은 요소가 많은곳에 배팅을 하는 행위이기 때문에 기본적으로 말도 안되게 싼 가격이 아닌이상 시세가 떨어질 물건은 도전을 하지 않습니다.

그렇기 때문에 부동산 투자는 부동산 경매가 중심이 되면 안되고, 부동산 경기흐름을 먼저 보고 괜찮은 지역을 선별후 그 다음에 그 지역에 괜찮은 경매물건이 있는지 살펴봐야합니다. 그래야 부동산 투자 성공확률을 높일수가 있습니다. 그리고 초보분들일수록 어려운 권리분석 공부를 피하시길 추천합니다. 우리는 자산가이자 비즈니스 맥락에서 일을 해야합니다. 나에게 주어진 시간과 뇌의 에너지는 한정적인데, 가장 빠르게 수익을 내는 루트로 가야지 사칙연산도 못하는데 인수분해 하고 있으면 성과도 안나고 금방 지칩니다. 당연히 실수도 많이 하고요.

부동산 경매 처음 또는 초보분들이 경매공부를 하신다면 개인적으로 ‘ 종로경매학원 이현민 원장님 ‘의 강의를 추천합니다. 직접 들어본 입장에서 말씀드리면 솔직 담백하게 필요한 공부양만 제공해주십니다. 제가 봤을때는 이론공부를 그정도만 하셔도 별 문제는 없다고 생각합니다.

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